Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – co warto wiedzieć

Pierwszą istotną informacją jest samo to, że mieszkanie z kredytem hipotecznym możemy bez problemu sprzedać. Jest to bowiem pełnowartościowe mieszkanie i to właściciel, a nie bank, decyduje o tym, czy będzie w nim mieszkał, wynajmował je, czy zdecyduje się na jego sprzedaż. Warto jednak w tym miejscu poruszyć kilka istotnych kwestii, które zapewne zaważą na naszej decyzji.

Po pierwsze sprzedaż mieszkania z kredytem nie zawsze będzie dla nas opłacalna. Dzieje się tak, gdy cena nieruchomości jest niższa niż zadłużenie w banku. Warto więc zrobić research i zorientować się w cenach mieszkań o podobnej powierzchni w naszej okolicy. Należy jednak zaznaczyć, iż szczególnie w dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków, Poznań czy Wrocław ceny mieszkań w ostatnich latach mocno wzrosły, tylko w ostatnim roku nawet o 20%.  Jest to więc dobra informacja dla osób rozważających sprzedaż mieszkania z kredytem.

Drugim ważnym elementem sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem jest okres, który minął od momentu jego zakupu – przed upływem 5 lat obowiązuje nas bowiem dodatkowa opłata – podatek od sprzedaży nieruchomości, którym jest podatek dochodowy.

Podpowiadamy jak sprzedać mieszkanie z hipoteką 

Pierwszym podstawowym krokiem, który powinniśmy wykonać przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż jest poinformowanie banku o zamiarze jego sprzedaży i uzyskanie zaświadczenia dotyczącego aktualnego stanu zadłużenia. Jest to niezbędny krok, który umożliwi nam wyliczenie ceny jaką powinniśmy osiągnąć za mieszkanie. Pamiętajmy, że kupujący będą podejmowali próby negocjacji, dlatego warto zostawić sobie margines do takiego manewru, a być może stanie się on argumentem przemawiającym na naszą korzyść.

Chcąc sprzedać mieszkania z hipoteką warto poinformować o tym fakcie potencjalne osoby zainteresowane już na etapie formułowania ogłoszenia. Nie ukrywajmy faktu kredytu, jakby był on obarczony dodatkowym ryzykiem. Pamiętajmy, że obowiązuje nas standardowa procedura wypracowana przez lata przez banki i notariuszy i jeśli wszystkie formalności zostaną poprawnie przeprowadzone to nie zaistniej żadne ryzyko dla kupującego. 

W momencie, gdy znajdziemy potencjalnego kupca na mieszkanie z kredytem, należy udać się do banku w celu uzyskania promesy, czyli zgody banku informującej o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej, po spłacie kredytu. Informacja o tym, że mamy zakupione mieszkanie z hipoteką widnieje w księdze wieczystej więc kupujący i tak na etapie sprawdzania się o tym dowie. Pamiętajmy, że promesa jest dokumentem terminowym i jest ważna przez 30 dni od dnia jej wydania. Dobrą praktyką jest podpisanie w czasie tych 30 dni umowy przedwstępnej z nabywcą. 

Sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku

1. W pierwszej kolejności powinniśmy skontaktować się z instytucją, która udziela nam kredytu hipotecznego w celu poinformowania jej o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Dobrą praktyką będzie uzyskanie również informacji na temat możliwości wcześniejszej spłaty kredytu wraz z informacją o związanych  tym kosztach.
2. Następnie warto uzyskać zaświadczenie z dokładnym wyliczeniem zadłużenia, dzięki temu będziemy mogli określić cenę mieszkania.
3. Po wyliczeniu ceny mieszkania warto poświęcić czas na wykonanie dobrych zdjęć wnętrza, pokazując zalety mieszkania i odpowiednio sformułować ogłoszenie. Z pewnością pomoże to szybciej znaleźć kupca. Ogłoszenia możemy dodać w internecie oraz lokalnej prasie. 
4. Po znalezieniu kupca udajemy się do banku w celu uzyskania promesy (ważnej 30 dni)
5. Podpisujemy wstępną umowę sprzedaży.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat się opłaca?

Decydując się na kupno mieszkania z kredytem raczej nie bierzemy pod uwagę możliwości jego sprzedaży w najbliższej przyszłości. Jak wiemy jednak życie lubi płatać niespodzianki i zaskakiwać dlatego warto wiedzieć z czym wiąże się sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat od jego zakupu. 

W pierwszej kolejności zaznaczmy fakt, że sprzedaż mieszkania w 3 pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego może wiązać się z  obciążeniem przez bank dodatkową prowizją. Warto zaznaczyć, że przedterminowa spłata kredytu ma także ogromną zaletę – kredyt jest pomniejszany o odsetki, które jak to przy kredytach hipotecznych się dzieje zazwyczaj są sporymi sumami. 

Z kolei sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego zakupu może wiązać się z opłaceniem podatku dochodowego.  Jest to opcjonalne, gdyż istnieją wyjątki – mianowicie sprzedając aktualnie posiadaną nieruchomość na poczet zakupu nowego mieszkania lub budowy domu będziemy zwolnienie z opłacenia podatku dochodowego. Należy jednak pamiętać, iż na zakup nowej nieruchomości mamy 3 lata. Podatku nie zapłacimy również w sytuacji, gdy cena sprzedaży mieszkania będzie taka sama cena za którą je zakupiliśmy. 

Kiedy zapłacimy podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat od momentu jej zakupu zobowiązani jesteśmy do zapłaty podatku PIT w wysokości 19%. Okres 5 lat liczony jest w tym wypadku w latach podatkowych, nie w latach kalendarzowych. 

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat, a dokumenty do Urzędu Skarbowego

Pamiętajmy, iż jeśli dokonamy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jej zakupu wówczas zobowiązani jesteśmy do poinformowania o tym fakcie Urzędu Skarbowego. Jest to warunek, który należy spełnić, aby móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej tzn. zakupu nowej nieruchomości w ciągu 3 lat. 

W tym celu należy wypełnić PIT 39, składając go w terminie do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po roku w którym nieruchomość została sprzedana. Istotnym jest fakt, iż wypełniając PIT 39 należy wpisać dochody zwolnione z opodatkowania, bez względu na to czy zostały one poniesione, czy też są planowane w okresie najbliższych 3 lat (liczonych od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana).

Procedura sprzedaży domu z hipoteką

Budowa  domu to ogromny wydatek. Nie ma się więc co dziwić, że budowa domu z kredytem to niezwykle  częste zjawisko. Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym odbywa się tak samo jak sprzedaż mieszkania z kredytem. Nie ma więc znaczenia czy sprzedajemy wolnostojący dom, bliźniak, segment czy mieszkanie. Zawsze powinniśmy działać tak samo, a więc wyliczyć opłacalną dla nas cenę za nieruchomość, która pozwoli nam spłacić obecne zadłużenie hipoteki, następnie uzyskać promesę z banku i podpisać umowę z kupującym. Zaznaczmy tylko, że nawet wstępną umowę sprzedaży należy dla bezpieczeństwa obu stron podpisać u notariusza. 

A co jeśli interesuje nas sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego?

Kiedy powiększa się nasza rodzina i dochodzimy do wniosku, że przestrzeń, którą do tej pory dzieliliśmy będzie zbyt mała, lub gdy zwyczajnie chcemy zmienić miejsce zamieszkania mamy dwa wyjścia. Pierwszym jest sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego. Wówczas kredyt spłacamy całkowicie, a my mamy czystą kartę do ubiegania się o nowy kredyt na kolejne mieszkanie. Możemy jednak zdecydować się na sprzedaż mieszkania z hipoteką poprzez przeniesienie obecnego kredytu hipotecznego na nową nieruchomość. 

Cena nowej inwestycji nie może być niższa niż wcześniej zakupiona pod dany kredyt. Dodatkowo sprzedaż mieszkania z hipoteką przenoszoną na nowe mieszkanie wiąże się z pewnymi ograniczeniami m.in. z tym, że kupowane przez nas mieszkanie nie może być obciążone inną hipoteką. Warto pamiętać, że przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość może wiązać się także z dodatkowymi kosztami. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto więc udać się do banku i przekalkulować jaka opcja okaże się w naszym przypadku najbardziej korzystna.