Nowelizacja Rekomendacji S ogranicza dostępność kredytów hipotecznych

Stanisław  • 
Przeczytasz w ciągu 5 minut

Rekomendacja S 2022 jest najnowszą nowelizacją wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego dotyczących kształtowania polityki kredytowej przez banki. Konieczność zmian spowodowała wysoka inflacja oraz rosnące koszty zobowiązań hipotecznych, związane z podniesieniem stóp procentowych.

sąd

Czym jest Rekomendacja S?

Rekomendacja S to dokument wydany przez KNF, dotyczący dobrych praktyk i skierowany bezpośrednio do banków. Celem Rekomendacji S jest ulepszenie i zwiększenie stopnia bezpieczeństwa funkcjonowania instytucji bankowych dla obu stron. W rzeczywistości regulacje zawarte w tym dokumencie określają odgórne wytyczne przyznawania kredytów i ustanawiają zasady, jakich wszystkie banki powinny bezwzględnie przestrzegać.

Nowa wersja Rekomendacji S weszła w życie pod koniec 2019 roku. KNF oczekiwała, że banki dostosują się do nowych zaleceń określonych w Rekomendacji S bez zbędnej zwłoki. Końcowy termin na jej całkowite wprowadzenie wynosi nie później niż do 31 grudnia 2022 r. przez banki spółdzielcze, a przez pozostałe instytucje bankowe – nie później niż do 30 czerwca 2021 r. 

Najważniejsze ustalenia Rekomendacji S dotyczą przede wszystkim wprowadzenia nowych zasad liczenia zdolności kredytowej, okresy spłaty kredytów hipotecznych oraz wymagany do zaciągnięcia zobowiązania wkład własny. W praktyce te zmiany jeszcze bardziej utrudniają zaciągnięcie kredytu hipotecznego z uwagi na to, że Rekomendacja S zaostrzyła wytyczne dotyczące polityki kredytowej. 

Jakie najważniejsze zmiany wprowadziła nowa Rekomendacja S?

Zmiany w obliczaniu zdolności kredytowej

Jednym z najważniejszych założeń Rekomendacji S są nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej. Jest to szczególnie ważne z punktu widzenia potencjalnego kredytobiorcy, który chce starać się o kredyt hipoteczny w banku. Zgodnie z wytycznymi dokumentu banki powinny przeprowadzać analizę jakościową i ilościowa, aby oceni, czy klient jest w stanie bez problemu spłacić zaciągnięte zobowiązanie w terminie. Co ważne, zdolność kredytowa może być liczona dla maksymalnego okresu 25 lat. 

Ponadto nowa Rekomendacja S nakazuje przyjmowanie przez banki podwyższonej stopy procentowej NBP, o wartości wyższej o 5 punktów procentowych. W poprzedniej wersji, do końca marca 2022 r. obowiązywał bufor 2,5 pkt procentowych. Celem tej zmiany jest ograniczenie ryzyka kredytowego dla klientów i banku w perspektywie rosnących stóp procentowych. W praktyce taka zmiana dla kredytobiorców oznacza, że aby zaciągnąć kredyt potrzebna będzie większa niż do tej pory zdolność kredytowa – po prostu o kredyt hipoteczny będzie coraz trudniej. 

Zacieśnienie wymagań odnośnie wskaźnika LtV

Nowelizacja Rekomendacji S ustaliła zwiększone obostrzenia w zakresie maksymalnej wartości wskaźnika LtV (wartość udzielonego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie).

Zgodnie z regulacjami nowej Rekomendacji S w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipoteką, wkład własny kredytu powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Ponadto wkład własny dla kredytów z opcją “klucz za dług” powinien wynosić nie mniej niż 30%. Rekomendacja S 2022 zaznacza, że obecnie wartość wkładu własnego nie może w żadnym przypadku być niższa niż 10%. 

Ograniczenia dla kredytów walutowych

Wytyczne Rekomendacji S wprowadziły dla kredytobiorców pewne ograniczenia, dotyczące zaciągania kredytów w walutach obcych. Comiesięczna rata takich zobowiązań może wynosić maksymalnie 42% przychodów własnych kredytobiorcy. Suma ta uwzględnia raty także innych zobowiązań finansowych. Rekomendacja S przyczyniła się do większego zróżnicowania portfeli kredytowych w bankach, co oznacza większa ilość ofert kredytowych w złotówkach.

Analogicznie zmniejszyła się liczba udzielanych kredytów walutowych oraz dostępność zobowiązań we frankach szwajcarskich. Jest to dość niebezpieczne zjawisko dla kredytobiorców, którzy dotychczas korzystali z kredytów w walutach obcych – często warunki kredytowania były korzystniejsze niż dla zobowiązań w złotówkach. 

Pozostałe zmiany w Rekomendacji S

Jeszcze inną zmianą jest wprowadzenie dodatkowych obostrzeń dotyczących maksymalnego okresu spłaty kredytów hipotecznych. Standardowo wynosi on 35 lat, jednakże jeżeli dany okres spłaty będzie wyższy niż 25 lat, to obliczanie zdolności kredytowej nastąpi przy uwzględnieniu krótszego okresu spłaty (maksymalnie 25 lat). 

Nieco łagodniejsze założenie przyjęto dla wskaźnika DStI (Debt Service to Income), wyznaczającego stosunek całkowitych rocznych kosztów kredytów i innych zobowiązań finansowych do całkowitego rocznego dochodu klienta. Stosowany przez bank poziom DStI powinien być zaakceptowany przez radę nadzorczą. Aby nieco ograniczyć samowolę instytucji bankowych w tej kwestii, w Rekomendacji S KNF wskazuje, że bank powinien zwrócić szczególną uwagę na sytuację, gdy DStI wnioskodawcy przekracza 40% (dla dochodów mniejszych od przeciętnej w regionie) lub 50% (w pozostałych sytuacjach). 

Polecamy: Flip mieszkania. Co to jest i jak to zrobić? 

Rekomendacja S – gwarancja bezpieczeństwa klientów, czy zmniejszenie swobody rynku finansowego? 

Nowelizacja Rekomendacji S niesie zarówno pozytywne, jak i negatywne zmiany dla kredytobiorców hipotecznych. Do pozytywnych aspektów można zaliczyć gwarancję stałego oprocentowania, a także zminimalizowanie ryzyka kredytowego dla obu stron umowy przez stawianie bardziej rygorystycznych wytycznych odnośnie zdolności kredytowej. 

Jednakże Rekomendacja S to doskonały przepis na to, aby ograniczyć dostępność kredytów hipotecznych, a przy tym zmniejszyć liczbę udzielanych zobowiązań. Może to skutkować w przyszłości załamaniem się rynku finansowego. Zmiana dotycząca sposobu wyliczania zdolności kredytowej poprzez podniesienie buforu WIBOR(R) na poziomie 5 punktów proc. oznacza w rzeczywistości, że o kredyt będzie trudniej. Zwiększenie z poziomu 2,5 proc. do dwukrotnie wyższego 5 proc. daje diametralną różnicę w obliczaniu zdolności przy zobowiązaniach hipotecznych. 

Dość kontrowersyjnym krokiem jest wprowadzenie ograniczeń dla zaciągania zobowiązań w walucie obcej. Powoduje to, że niektórzy kredytobiorcy będą musieli zrezygnować z tych kredytów na rzecz zobowiązań w złotówkach, co jest już znacznym ograniczeniem swobody polskich kredytobiorców.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie bedzie opublikowany. *wymagane pola są zaznaczone

Podobne artykuły