LTV, czyli loan to value – dlaczego jest tak istotny przy kredycie?

Wskaźnik LTV. Co to jest?

Wśród szczegółowych warunków kredytu mieszkaniowego instytucje bankowe zawsze wymieniają wysokość LTV. Jest to wskaźnik określony procentowo i umieszczony obok pozostałych parametrów kredytu, takich jak RRSO, marża, prowizja, oprocentowanie. Warto wiedzieć co się kryje za pojęciem LTV, gdyż to będzie miało bezpośredni wpływ czy bank udzieli Ci finansowania, a także na to, jak będą kształtować się warunki kredytowania. 

Z ang. Loan to Value oznacza relację zaciągniętego kredytu do wartości zabezpieczenia. Ponieważ wskaźnik LTV jest najczęściej stosowany w stosunku do kredytów hipotecznych, tym zabezpieczeniem jest z reguły nieruchomość. Jednakże wskaźnik Loan to Value może być także stosowany do określania ryzyka kredytowego innych kredytów związanych z zabezpieczeniem np. kredyt inwestycyjny, samochodowy. 

Innymi słowy, LTV pokazuje jak duży udział w wartości nieruchomości, będą miały środki pochodzące z kredytu. Właśnie w celu obliczenia wskaźnika, bank wymaga przeprowadzenia wyceny nieruchomości i przygotowania operatu szacunkowego. 

W jakim celu banki stosują wskaźnik LTV?

Podany wskaźnik LTV służy do oceny ryzyka kredytowego. Bank będzie narażony na większe ryzyko, im większą kwotę w stosunku do wartości zabezpieczenia będzie musiał pożyczyć. Ma to duże znaczenie w odniesieniu do udzielania kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych nieruchomością. Wartość mieszkań w ciągu 20-30 lat trwania umowy kredytowej może drastycznie spaść np. z powodu załamania się rynku nieruchomości.

Jeśli więc masz 80% LTV, to kredyt hipoteczny dla instytucji bankowej będzie bardziej ryzykowny niż w przypadku kredytu na poziomie 40%. W drugim przypadku zmniejszenie wartości zabezpieczenia na przestrzeni lat nie będzie zagrażać brakiem pokrycia zadłużenia w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy. 

Co wpływa na poziom LTV? 

Na poziom LTV wpływają dwa zasadnicze elementy: kwota zaciągniętego kredytu oraz wartość zobowiązania. Warto zauważyć, że im większa wartość zabezpieczenia, tym mniejsza staje się wysokość LTV, dlatego też masz większe szanse na otrzymanie finansowania w interesującej Cię kwocie. Innym elementem pośrednim, który ma znaczenie przy obliczaniu wskaźnika Loan to Value ma wartość wkładu własnego. Wkład ma wpływ na wysokość pożyczonej sumy, dlatego też im jest większy tym lepiej będzie prezentować się poziom LTV. 

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wskazuje, że przy ustalaniu maksymalnych poziomów LTV instytucje bankowe powinny brać pod uwagę:

• rodzaj nieruchomości jako zabezpieczenie pożyczki,
• okres kredytowania (im dłużej trwa umowa, tym należy ostrożniej ustalać poziom wskaźnika),
• rodzaj oprocentowania (stałe oprocentowanie lepiej wpływa na poziom LTV),
• wartość dodatkowego obligatoryjnego zabezpieczenia spłaty kredytu (np. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, czy ustanowienie hipoteki na inną nieruchomość). 

Jaki jest maksymalny poziom LTV?

Maksymalny poziom LTV w 2022 r. dla kredytów hipotecznych zabezpieczonych nieruchomością wynosi 80% lub 90%. Dla poziomu LTV przekraczającego 80% wymagane jest zakupienie specjalnego ubezpieczenia (np. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie na niski wkład własny) lub dodatkowe zabezpieczenie (np. blokada środków na rachunku, ustanowienie zastawu na obligacjach).

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Wartość nieruchomości a kwota kredytu są kluczowymi danymi, z których należy skorzystać obliczając wysokość LTV. Szacunkowy poziom LTV możesz obliczyć samodzielnie, jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego. 

Najlepiej zobrazować obliczanie LTV na przykładzie:

• wartość nieruchomości – 500 000 zł,
• kwota kredytu – 400 000 zł,
• wskaźnik LtV = 500 000 zł / 400 000 zł = 80 proc.

Jaki wpływ ma wskaźnik LTV na wkład własny?

Z powodu tego, że wskaźnik LTV jest stosunkiem kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, to w przypadku kredytów hipotecznych nasuwa się wniosek, że jego wartość zależy w dużej części od wkładu własnego. 

Jeśli chcesz kupić nieruchomość o wartości 600 000 zł i masz na ten cel własne środki pieniężne w wysokości 120 000 zł, to będziesz mógł ubiegać się o kredyt w wysokości 480 000 zł. W tej sytuacji wskaźnik LTV będzie wynosił 80%, czyli maksymalny dopuszczalny limit. Jednakże możesz mieć nieco mniej gotówki na wkład własny, a mimo tego mieścić się w maksymalnym limicie, jeśli skorzystasz z dodatkowego ubezpieczenia.

Jaki wpływ ma wskaźnik LTV na koszt kredytu hipotecznego? 

Banki rekompensują sobie zbędne ryzyko kredytowe związane z udzieleniem kredytów o zbyt wysokim poziomie LTV. W tym wypadku proponują klientom kredyty hipoteczne na mniej korzystnych warunkach.

• Wysoka marża banku – marża jest kluczowym składnikiem oprocentowania, która ma duży wpływ na koszt kredytu hipotecznego. Mniej atrakcyjna oferta zniechęca klientów o dużym poziomie LTV do skorzystania z oferty banku. 
• Konieczność skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia – częstą praktyką wykorzystywaną przez banki jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W tym wypadku należy liczyć się z opłacaniem dodatkowej składki, która często jest wliczana w marżę banku aż do momentu uiszczenia brakującej sumy. W końcowym rozrachunku może okazać się, że kredyt hipoteczny jest droższy, niż się tego spodziewałeś, po przeanalizowaniu szacunkowych kosztów kredytu.
• Blokada środków na rachunku – czyli przeniesienie pewnej kwoty na poczet banku, które po jakimś okresie zostaną zwrócone klientowi. Po odblokowaniu środków zostaną one zwrócone po spłaceniu należności, jednakże bank będzie miał możliwość przez ten czas swobodnie operować tymi środkami.

Jak można wywnioskować, uzyskanie większego wskaźnika LTV to dobry sposób na uzyskanie kredytu na preferencyjnych warunkach. Z kolei niższe Loan to Value oznacza mniejszą wiarygodność, co z kolei przekłada się na to, że bank nie udzieli Ci zbyt atrakcyjnej oferty lub odrzuci wniosek kredytowy.