Komu grozi hipoteka przymusowa i co to jest?

Hipoteka przymusowa – co to jest?

Najpierw zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia hipoteki. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które może zostać ustanowione na nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu czy inna wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Jednakże najczęściej przedmiotem hipoteki jest nieruchomość. Bardzo często można spotkać się z ofertą pożyczki pod zastaw nieruchomości. Zadaniem hipoteki jest zabezpieczenie spłaty wierzytelności – w razie braku spłaty zadłużenia wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości. 

Biorąc pod uwagę źródło będące podstawą ustanowienia hipoteki można wyróżnić:

• hipotekę umowną – jej źródłem jest umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a podmiotem udzielającym finansowania.
• hipotekę ustawową – powstaje z mocy prawa.
• hipotekę przymusową – do jej ustanowienia nie jest potrzebna zgoda właściciela nieruchomości, a jedynie tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie i wysokość wierzytelności.

Można więc powiedzieć, że hipoteka przymusowa to przeciwieństwo hipoteki umownej. Ta druga powstaje podczas najczęściej podczas zawierania umowy kredytu hipotecznego z bankiem. Natomiast przymusowa hipoteka nie wymaga zgody właściciela nieruchomości.

Komu grozi hipoteka przymusowa?

Wpisanie tego rodzaju hipoteki nie wymaga działania ze strony właściciela nieruchomości. Można powiedzieć, że jest to konsekwencja braku spłaty wymagalnych należności. Jak sama nazwa wskazuje jest ona nakładana przymusowo na dłużników, którzy zalegają ze spłatą zobowiązań u różnych podmiotów. Chodzi tu nie tylko o instytucje finansowe (banki, firmy pożyczkowe, SKOKi), ale także o państwowe i samorządowe jednostki (ZUS, US, samorząd terytorialny). 

Podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej jest tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, który potwierdza istnienie i wysokość wierzytelności. Tytułem egzekucyjnym może być przykładowo:

• prawomocne orzeczenie sądu lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
• orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
• postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
• decyzja administracyjna,
• postanowienie prokuratora,
• ugoda zawarta przed mediatorem,
• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji,
• inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej.

Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości

Hipoteka przymusowa znajdująca się w księdze wieczystej znacznie utrudnia sprzedaż nieruchomości. W przypadku hipoteki umownej zawartej z bankiem sprawa jest prosta. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym ma zapewnić spłatę kredytu w banku, w innym wypadku przekazanie nieruchomości nowemu właścicielowi nie będzie możliwe. Można też najpierw spłacić zadłużenie, aby dokonać sprzedaży mieszkania. 

Czy jest w ogóle możliwa sprzedaż nieruchomości z hipoteką przymusową? Najpierw przede wszystkim powinieneś spłacić wierzytelności i uzyskać zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Gdy tego nie zrobisz, szansa na sprzedaż znacznie spadnie. 

Dlaczego? Kupujący nieruchomości uważnie badają księgi wieczyste, gdyż chcą mieć pewność, że wraz z zakupem nieruchomości nie przejdzie na nich zadłużenie hipoteczne poprzedniego właściciela. Nabycie na własność mieszkań obciążonych hipoteką, czy to przymusową, czy umowną jest ryzykowne i odstrasza potencjalnych kupców . 

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Pierwszym sposobem jest złożenie wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki przymusowej przed sprzedażą nieruchomości. Hipoteka zniknie z księgi wieczystej do czasu podpisania umowy przenoszącej nieruchomość w formie aktu notarialnego. Innym sposobem jest przedstawienie notariuszowi przez sprzedającego dokumentów, które są podstawą do wykreślenia hipoteki z IV rozdziału księgi. W tym wypadku notariusz złoży do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej. 

Aby jednak było możliwe złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki, należy najpierw spłacić swoje zobowiązania wraz z odsetkami i innymi kosztami. Ponadto wykreślenie prawa rzeczowego na nieruchomość wymaga pisemnej zgody wierzyciela. 

Warto wiedzieć, że wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej zawsze podlega opłacie sądowej, bez względu na to czy jest składany osobiście, czy za pośrednictwem notariusza.

Hipoteka przymusowa a ZUS

Zakład Ubezpieczeń Społecznych w razie zaległości w spłacie składek może wpisać hipotekę przymusową. Z reguły podstawą jej ustanowienia jest decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek. ZUS może obciążyć hipoteką wszystkie nieruchomości dłużnika. Co istotne nie ma obowiązku wcześniejszej egzekucji zaległości z innych składników majątkowych. ZUS może od razu wystąpić z wniosek o wpisanie hipoteki przymusowej do księgi wieczystej. 

Hipoteka przymusowa a zaległości podatkowe

Zaległości podatkowe także mogą być powodem ustanowienia hipoteki przymusowej. Zgodnie z przepisami Ordynacji podatkowej Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach podatnika. Najczęściej problemy z uiszczeniem podatków występują w trakcie rozliczania się z Urzędem Skarbowym. 

Hipoteka przymusowa licytacja komornicza

W przypadku egzekucji nieruchomości przez komornika, a następnie licytacji komorniczej i sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką dochodzi do spłaty zobowiązań zabezpieczonych hipoteką. Wierzyciel hipoteczny jest na całkiem uprzywilejowanej pozycji, jeżeli chodzi o zaspokojenie swoich roszczeń ze środków z uzyskanej egzekucji. Po dokonaniu licytacji i sprzedaży majątku odpowiednio zostaną spłacone:

• koszty egzekucyjne,
• należności alimentacyjne,
• należności za pracę,
• należności zabezpieczone hipoteką morską, 
• należności zabezpieczone hipoteką.

Czy hipoteka przymusowa wygasa po licytacji komorniczej? 

Należy wiedzieć, że hipoteka przymusowa nie ulega przedawnieniu – obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. W praktyce oznacza, to że hipoteka przymusowa nie wygasa w momencie zakończenia licytacji komorniczej. Jeżeli nieruchomość nie zaspokoi spłaty długu, to nowy właściciel będzie musiał liczyć się z koniecznością spłaty wierzycieli. 

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa? 

Co do zasady, wygaśnięcie hipoteki przymusowej następuje po spłacie wierzytelności będących podstawą wpisu. Jednakże należy mieć na uwadze, że samo uregulowanie zaległych płatności nie oznacza automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Aby tego dokonać należy złożyć wniosek w tym zakresie. Wierzyciel hipoteczny ma obowiązek dokonania wszelkich czynności, które umożliwią wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej. Oznacza to, że musi on wydać dłużnikowi dokumenty potwierdzające spłatę zobowiązań.