Wskaźnik DTI – jaki ma wpływ na zdolność kredytową i jak go obliczyć?

Wskaźnik DTI – czym jest?

Wskaźnik DTI to skrót od angielskiego pojęcia Debt to Income, czyli zadłużenie do dochodu. Parametr ten wyraża więc stosunek wszystkich zobowiązań finansowych do wysokości uzyskiwanych dochodów. Zgodnie z rekomendacją KNF przy jego wyliczaniu do sumy bieżących należności wlicza się stałe wydatki i pozostałe zobowiązania wynikające np. z rat kredytów, kart kredytowych czy alimentów. Kiedy więc potencjalny kredytobiorca ubiega się o kredyt na zakup nieruchomości, wówczas przy obliczaniu wskaźnika DTI bank bierze pod uwagę również wysokość potencjalnej raty.

DTI nie uwzględnia jednak kosztów życia związanych np. z zakupem żywności. Dodatkowo podczas jego obliczania bank bierze pod uwagę zazwyczaj dochody z ostatnich trzech lub sześciu miesięcy. Z tego powodu coraz częściej zastępuje go wskaźnik DstI, którego wartość nie powinna przekraczać 40-50%. Ukazuje on roczny dochód i według rekomendacji, banki komercyjne powinny zacząć stosować go od 30.06.2021 r., a spółdzielcze od 31.12.2022 r.

Wskaźnik DTI a rekomendacja T

Organem, który sprawuje pieczę nad bankami w Polsce, jest Komisja Nadzoru Finansowego. Jej zadaniem jest wydawanie różnego rodzaju rekomendacji, których celem jest ograniczenie ryzyka kredytowego, jakie ponoszą banki. Instytucja ta w jednej ze swoich rekomendacji ustaliła, że wskaźnik DTI powinien wynosić nie więcej niż:

• 40%, jeżeli wysokość przychodów kredytobiorcy jest niższa niż średnia krajowa,
• 50%, jeśli otrzymuje on wynagrodzenie wyższe niż przeciętna pensja netto.

W rekomendacji T KNF informuje banki, że powinny one indywidualnie określać akceptowalną przez nie wartość wskaźnika DTI. Muszą wówczas kierować się specyfiką prowadzonej działalności, a także akceptowalną wartością ryzyka. Z tego powodu wartość DTI powinno być określone w strategii ryzyka banku. Taki dokument musi być zatwierdzony przez jego radę nadzorczą. Można więc powiedzieć, że rekomendacja T choć utrudnia dostęp do kredytów osobom o niskiej zdolności kredytowej, to zwiększa bezpieczeństwo banków związane z ryzykiem kredytowym.

Wskaźnik DTI a zdolność kredytowa

Wskaźnik DTI ma bardzo duży wpływ na parametr, jakim jest zdolność kredytowa, ponieważ obrazuje on czy jesteśmy w stanie spłacić konkretne zobowiązanie. Dzięki temu obliczając wskaźnik wysokości długu do dochodów, możemy samodzielnie sprawdzić, czy mamy możliwość otrzymania kredytu lub pożyczki, czy też nie, ponieważ bank również będzie kierował się m.in. tym kryterium, dokonując ostatecznej decyzji.

Jak obliczyć wskaźnik DTI? Wzór na wskaźnik DTI

Wzór na wskaźnik DTI jest bardzo prosty, dlatego każda osoba jest w stanie samodzielnie obliczyć wartość tego parametru. Wygląda on w następujący sposób:

DTI = (suma wszystkich zobowiązań + potencjalna rata kredytu/dochód netto)* 100%

Jeżeli DTI będzie niższy niż 40 lub 50% (w zależności od wysokości otrzymywanych przez nas dochodów), wówczas bank najprawdopodobniej negatywnie oceni naszą zdolność kredytową. Warto jednak wiedzieć, że nawet zbyt wysoki wskaźnik DTI nie przekreśla naszych szans na otrzymanie wymarzonego kredytu na dom czy mieszkanie. 

Wystarczy przed złożeniem wniosku o ten rodzaj finansowania, postarać się obniżyć poziom tego wskaźnika, na przykład spłacając obecne zobowiązania, likwidując kartę kredytową czy debet. Możemy również postarać się o podwyżkę u obecnego pracodawcy lub poszukać nowego miejsca zatrudnienia, gdzie zostaną nam zaoferowane wyższe zarobki.

Jaki powinien być maksymalny poziom wskaźnika DTI?

Maksymalny poziom wskaźnika DTI zależy od rodzaju finansowania, jaki chce się otrzymać. W przypadku kredytu hipotecznego, wymagania dotyczące tego parametru są wyższe niż dla kredytów gotówkowych. Z tego powodu za bezpieczny próg uważa się 30% DTI. 

Kredyt możemy otrzymać, nawet jeżeli DTI wynosi 40-50%. Maksymalna wysokość tego parametru uzależniona jest również od wysokości dochodów. Jeżeli nasze przychody są niższe niż średnia krajowa, wówczas zgodnie z najnowszymi rekomendacjami KNF wskaźnik do tej powinien wynosić maksymalnie 40%. Jeżeli jednak bank weźmie pod uwagę starsze kryteria, wówczas 50%. Jeżeli zaś zarabiamy więcej niż średnia pensja w naszym kraju, wówczas maksymalny poziom wskaźnika DTI zgodnie z najnowszymi rekomendacjami najlepiej, jeżeli wynosi maksimum 50%.