Jak rozliczać podatek od wynajmu mieszkania?

Historia o podatku od wynajmu – rozdział pierwszy

Przyjmijmy taki scenariusz: powiększyła nam się rodzina i w dwupokojowym mieszkaniu zrobiło się stanowczo zbyt ciasno. Zapada decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego i zakupie domu na peryferiach miasta. Nic nie stoi na przeszkodzie, by sprzedać dotychczasowe mieszkanie, ale pamiętajmy, że rzeczoznawca prawie na pewno wyceni je na kwotę niższą, niż chcielibyśmy uzyskać. Wiadomo – nie w głowie mu sentymenty.

Sami zresztą przeczytajcie nasz tekst o operacie szacunkowym, w którym piszemy, na co najpewniej zwróci uwagę przy wycenie. Jakie jest najlepsze wyjście z tej sytuacji? Wynajem mieszkania. Wprawdzie słyszeliśmy historie o lokatorach z piekła rodem, ale udaje nam się znaleźć miłą, spokojną parę, która decyduje się na co najmniej roczny wynajem Waszych czterech kątów. Pora więc przejść do interesów.

Jak rozliczać podatek od wynajmu mieszkania?

Odpłatne udostępnienie mieszkania dla Urzędu Skarbowego jest jednoznaczne ze wzbogacaniem się. A od wzbogacenia należy zapłacić podatek. Zanim przejdziemy do szczegółów, zaznaczmy tylko, czym, według fiskusa, jest przychód. To zysk, który faktycznie i zgodnie z umową otrzymujemy od najemców. Jeżeli lokatorzy nie zapłacą za jakiś miesiąc, wynajmujący nie ma przychodu. Wyjątek (!) stanowi wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Wtedy za przychód uznaje się kwoty należne, a nie fizycznie otrzymane. Kiedy już mamy tę świadomość, rozważmy trzy opcje, jak rozliczyć się z wynajmu:

1. Podatek według skali; wybór opodatkowania na zasadach ogólnych (17 lub 32%, w zależności od wysokości dochodu). Stosuje się go prywatnie albo w ramach założonej w tym celu działalności gospodarczej. Najbardziej opłaca się, gdy planujemy dużo inwestować w wynajmowany lokal, by, na przykład, kiedyś ponownie się do niego wprowadzić. Nie zapominajmy, że wydatki związane z przeprowadzanymi remontami, możemy zaliczyć do kosztów, a tym samym obniżyć nasz dochód. W tej sytuacji i podatek będzie niższy. Zaletą rozliczenia na zasadach ogólnych jest kwota wolna od podatku wynosząca 30 tys. zł w skali roku.
2. Rozliczanie się za wynajem w ramach założonej firmy, ale według zasad podatku liniowego i stawki 19%.
3. Decyzja o rozliczaniu się ewidencjonowanym ryczałtem w wysokości 8,5%. Tę opcję najczęściej stosuje się prywatnie, zarówno w przypadku najmu okazjonalnego, jak i wtedy, gdy w grę wchodzą inne umowy najmu nie związanego z żadną działalnością gospodarczą. Stawka ryczałtu wzrasta do 12,5% jeżeli roczne dochody podatnika przekraczają 100 tys. zł rocznie.

Każdy z tych wariantów ma swoje wady i zalety, dlatego tak ważne jest, byśmy w odpowiednim terminie dokonali najlepszego dla siebie wyboru.

Uwaga! Od 2023 roku osoby prywatne będą mogły rozliczać się z wynajmu mieszkań jedynie na zasadzie ryczałtu. Lepiej więc wykonać remont jeszcze w tym roku, kiedy można odliczyć jego koszty od podstawy opodatkowania

Wybraliśmy sposób rozliczania – co dalej?

Jeśli wynajmujemy lokatorom nasze prywatne mieszkanie, najbardziej optymalną opcją dla nas będzie rozliczanie się ryczałtem. Musimy wtedy złożyć pisemne oświadczenie, zawierające deklarację wyboru takiej formy opodatkowania i złożyć je naczelnikowi Urzędu Skarbowego. Ważne, by zrobić to najpóźniej 20 stycznia lub 20 dnia każdego następnego miesiąca, kiedy to osiągnęliśmy pierwszy przychód z powodu wynajmu mieszkania. Niedotrzymanie tych terminów skutkuje utratą prawa do samodzielnego podejmowania decyzji. Spóźnialscy i zapominalscy nie mają już wtedy innej możliwości niż rozliczanie się według zasad ogólnych (patrz punkt 1 w poprzednim akapicie). Dobra wiadomość jest taka, że nic nie jest na wieczność, również taka „kara”. Oświadczenie ( tym razem w terminie) o wyborze ryczałtu, jako formy rozliczenia za wynajem mieszkania, możemy złożyć w kolejnym roku. Będzie ono dotyczyło podatku również w następnych latach.

Rozliczanie podatku przez małżeństwo

Podatek od wynajmu mieszkania wcale nie musi dotyczyć jednej osoby. Wróćmy do sytuacji z początku tekstu. Nie jest powiedziane, że tylko mąż albo tylko żona mają się rozliczać z Urzędem Skarbowym. To kolejny wybór, jakiego trzeba dokonać – jeśli wynajmowane mieszkanie stanowi część ich wspólnego majątku, mogą rozliczać się oboje, po połowie, albo będzie to robiło tylko jedno z nich, w całości. W sytuacji, gdy tym obowiązkiem zostanie obarczony jeden z małżonków, w Urzędzie Skarbowym należy złożyć kolejne oświadczenie, podpisane przez oboje.

Termin? W przypadku rozliczania się ryczałtem, do 20 stycznia lub w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu, jeżeli wynajem mieszkania rozpoczął się w trakcie roku. Gdy jedna z osób będzie się rozliczała podatkiem według skali, oświadczenie trzeba złożyć do 20 dnia miesiąca, który następuje po tym, w którym odnotowano pierwszy w danym roku przychód z tytułu wynajmu mieszkania. W przeciwieństwie do deklaracji odnośnie sposobu rozliczania podatku od najmu, oświadczenie dotyczące rozliczania się przez małżeństwo, jest ważne tylko w roku, w którym zostało podpisane i złożone. W kolejnym, małżonkowie muszą je ponowić.

Podatek od wynajmu mieszkania – rachunki i dokumenty

Osoby, które lubią zajmować się rachunkami i dokumentami prawdopodobnie pracują w działach księgowości, pozostali muszą to uznać za mniej lub bardziej przykry obowiązek. Ponownie odwołajmy się do sposobów rozliczania za podatek od wynajmu mieszkania. Podatek ryczałtowy wymaga comiesięcznych obliczeń i wpłaty należności na konto Urzędu Skarbowego, właściwego dla miejsca zamieszkania. Trzeba to zrobić do 20 dnia następnego miesiąca, a w przypadku grudnia, przy okazji składania rocznego zeznania podatkowego ( PIT-28) tj. do 31 stycznia kolejnego roku. Wybór skali podatkowej wiąże się z wpłatami zaliczek – co miesiąc, do 20 dnia za poprzedni miesiąc, a za grudzień – do 20 grudnia. W tej sytuacji dochód pochodzący z wynajmu mieszkania wykazujemy, sumując go z innymi przychodami (PIT-36).  Najlepiej, jeśli wszelkie dowody najmu będziemy przechowywać przez co najmniej 5-7 lat od momentu jego ustania.

Wynajem mieszkania a zeznanie podatkowe

Podział jest dosyć prosty. Prywatny wynajem mieszkania rozliczany ryczałtem uwzględniamy, składając PIT-28. Najem firmowy oraz prywatny, nieewidencjonowany ryczałtem, to PIT-36. Nie ma możliwości, by wynajmować mieszanie „na firmę” i rozliczać to w formie ryczałtu.

System płacenia podatków za wynajem mieszkania nie jest tak skomplikowany, jak mogłoby się wydawać. Wystarczy pilnować terminów oraz skrupulatnie zbierać wszelką dokumentację. I mieć miłych lokatorów.