blog / Porady / Operat szacunkowy i wycena rzeczoznawcy – o czym powinieneś wiedzieć?

Operat szacunkowy i wycena rzeczoznawcy – o czym powinieneś wiedzieć?


Operat szacunkowy i wycena rzeczoznawcy – o czym powinieneś wiedzieć?

Nie każdy dostaje mieszkanie po babci, nie każdy może sobie też pozwolić na zakup domu, nawet w stanie deweloperskim, za gotówkę. Jakie macie wyjście? Kredyt hipoteczny. Widzicie już, jak otwierają się przed Wami drzwi każdego banku? Zanim przez nie przejdziecie i podpiszecie umowę, rzeczoznawca musi dokonać wyceny wybranych przez Was czterech kątów i sporządzić operat szacunkowy. Co powinniście wiedzieć o tym etapie kupowania lokalu? Na co zwracać uwagę? O tym poniżej.

Operat szacunkowy – co to jest?

Operat szacunkowy. Brzmi bardzo poważnie, a tak naprawdę to dokument urzędowy, będący opinią rzeczoznawcy majątkowego odnośnie wartości danej nieruchomości. Przyjmuje wyłącznie formę pisemną, a jego treść powinna być ujednolicona, bez względu na to, w jakim regionie znajduje się lokal i sporządzany jest operat. Kiedy go potrzebujemy? W kilku sytuacjach, nie tylko wtedy, gdy kupujemy mieszkanie. Nie obejdziemy się bez niego także podczas jego sprzedaży, gdy dzielimy majątek, spadek albo darowiznę, aktualizujemy opłaty za użytkowanie wieczyste, dokonujemy egzekucji z nieruchomości oraz kiedy chcemy zabezpieczyć kredyt hipoteczny. W dokumencie muszą się znaleźć takie informacje jak: podstawy prawne przeprowadzanych czynności, charakterystyka rynku nieruchomości, rozwiązania merytoryczne oraz wyjaśnienie dokonanych obliczeń i ostatecznego wyniku. To nie wszystko. Operat szacunkowy zawiera w sobie również odpowiednie klauzule, które mogą wskazywać na szczególne okoliczności wykonywania wyceny lokalu. Operat będzie wtedy kompletny, jeśli dołączy się do niego dokumenty, z których rzeczoznawca korzystał podczas jego spisywania. Jeżeli mamy okazję uczestniczyć w tych czynnościach, sprawdzajmy, czy nie zostały w tym miejscu popełnione żadne błędy. Pamiętajmy też, że kwota, na jaką została ostatecznie wyceniona nieruchomość, powinna być wyrażona w pełnych złotych lub w zaokrągleniu do tysięcy.

Gdy rzeczoznawcy majątkowi mają różne zdania

Niewykluczone, że wycena nieruchomości zakończy się dwiema rozbieżnymi opiniami, co do jej wartości – co wtedy? W takiej sytuacji do akcji wkracza organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Bada powstałe niezgodności i ocenia, czy wyceny zostały prawidłowo przeprowadzone i sporządzone – zgodnie z  prawem i narzuconymi standardami zawodowymi.  W wątpliwość może również zostać poddany cel wykonania jednej ze spornych wycen lokalu. Ostatecznie, w terminie max. do 2 miesięcy, dwóch niezależnych rzeczoznawców wydaje werdykt. Jeśli jest on negatywny, operat szacunkowy, od dnia podjęcia takiej decyzji, traci moc prawną. Oznacza to, że opinia o wartości lokalu staje się nieważna, a informacja o tym musi być publikowana na stronie internetowej rzeczoznawców majątkowych przez kolejne 12 miesięcy.

Wycena mieszkania też ma datę ważności

Kiedy wiadomo już, która wycena majątkowa jest właściwa, pora ustalić, jak długo będzie ważna. Operat szacunkowy, używany do celów, do których został stworzony, może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Co wpływa na skrócenie tego terminu? Między innymi zmiana celu wyceny oraz stanu lokalu. Aktualność operatu potwierdza odpowiedzialny za niego rzeczoznawca majątkowy. Trzeba przy tym zaznaczyć, że po upływie wskazanego czasu nie trzeba sporządzać kolejnego operatu – ten sam rzeczoznawca po raz kolejny musi po prostu potwierdzić ten sam dokument.

Opinia czy operat szacunkowy?

Musicie wiedzieć, że operat szacunkowy nieruchomości to nie jedyna metoda uzyskania wyceny lokalu. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzić zwykłą opinię, w której ją zawrze. Wiąże się to jednak z pewnym ryzykiem. Istnieją przypadki, kiedy nie będzie ona miała takiej mocy prawnej, jak operat szacunkowy. Choć niewątpliwie będzie tańsza. Skoro już jesteśmy w temacie cen, sprawdźmy…

Ile to kosztuje?

Najdroższa jest niewiedza, więc zanim zaczniemy rozglądać się za odpowiednim rzeczoznawcą majątkowym, zróbmy małe rozeznanie. Dowiedzmy się przede wszystkim, ile mniej więcej może kosztować wybrana przez nas nieruchomość. Taka informacja przyda nam się też potem w banku, kiedy będziemy wnioskować o przyznanie kredytu.

Sporządzenie pełnego operatu szacunkowego to koszt ok. 500 zł. Obniżymy go, jeśli poprosimy rzeczoznawcę majątkowego o uproszczoną wycenę lokalu mieszkalnego. Wtedy powinniśmy się zamknąć w kwocie ok. 200 zł. A jeśli sami zajmiemy się tym tematem (choć nie da się ukryć, że będzie to wymagało wiele wysiłku), koszty spadną do zera. W tym miejscu jeszcze jedna ważna uwaga. Jeśli zależy nam na minimalizacji kosztów, wynajmijmy rzeczoznawcę na własną rękę, a nie decydujmy się na takiego, którego przysyła bank. Za takiego eksperta nie tylko zapłacimy więcej, ale też nie będziemy mieli żadnego wpływu na wygląd operatu i dalszy przebieg zdarzeń. Pamiętajmy tylko, że nie każdy wybrany przez nas rzeczoznawca będzie zaakceptowany przez bank. To jedyny minus takiego posunięcia. Nie dyskredytujmy przy tym takich specjalistów, działają tak samo legalnie, jak ci związani z bankami. Rzeczoznawca majątkowy to zawód regulowany, więc aby go wykonywać i posiadać uprawnienia, należy mieć zdane odpowiednie egzaminy. Lista takich osób jest dostępna na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.

Wycena rzeczoznawcy – o co w tym chodzi?

Musimy wiedzieć, że rzeczoznawca podczas wyceny lokalu nie będzie brał pod uwagę, że mieszkanie, które chcemy kupić, jest odmalowane, umeblowane i pełne cennych rzeczy. Dla niego będzie się liczyło położenie (lokalizacja), kondygnacja
(już wiecie, dlaczego mieszkania na czwartym piętrze, w bloku bez windy, są tańsze), powierzchnia, stan prawny lokalu, wysokość czynszu i rozkład pomieszczeń. Wartość wybranej nieruchomości będzie określał za pomocą jednej z trzech metod: metody porównywania parami, korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku. Tak naprawdę każda z nich może ( nie musi!) zafałszować rzeczywistą wartość lokalu, ale nie mamy na to żadnego wpływu. Ważna dla nas jest informacja, że liczba, widoczna na ostatniej stronie operatu szacunkowego, będzie dla banku świętością i to na tej podstawie, prócz wiedzy o zdolności kredytowej, udzieli nam długoterminowej pożyczki. Najlepiej więc, jeżeli kwota, na jaką wyceniono lokal, będzie wyższa od tej, za którą go kupiliśmy. Powód jest prozaiczny. Dzięki temu pieniądze z jednego kredytu starczą nam także na remont nieruchomości.

Morał jest krótki i wszystkim znany…

…bez operatu kredytu nie mamy. Zależność jest ścisła. Operat szacunkowy to dokumentacja dotycząca postępowania rzeczoznawcy majątkowego. Od wyników jego pracy zależy, czy bank przyzna nam kredyt na lokal mieszkalny. Im rzetelniej i staranniej operat zostanie sporządzony, tym większa szansa, że zyska aprobatę naszego przyszłego kredytodawcy. 

Darmowa chwilówka do 1000 zł – SPRAWDŹ

Zobacz także

Udostępnij

Polub Pożyczkowy Portal




Wyszukiwarka chwilówek

Kwota chwilówki

500

Okres spłaty

30 dni

ranking pożyczek darmowych