Operat szacunkowy i wycena rzeczoznawcy – co powinieneś wiedzieć?

Operat szacunkowy – co to jest?

Operat szacunkowy. Brzmi bardzo poważnie, a tak naprawdę to dokument urzędowy, będący opinią rzeczoznawcy majątkowego odnośnie wartości danej nieruchomości. To, co jest w nim zawarte reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przyjmuje wyłącznie formę pisemną, a jego treść powinna być ujednolicona, bez względu na to, w jakim regionie znajduje się lokal i sporządzany jest operat.

Operat szacunkowy – kiedy go potrzebujemy?

Operat szacunkowy jest potrzebny w celu określenia wartości nieruchomości. Ma to miejsce, gdy chcemy daną nieruchomość kupić lub sprzedać, określić wysokość podatku, czynszu. Jest on także potrzebny, gdy chcemy uzyskać kredyt hipoteczny w banku. Nie obejdziemy się bez niego podczas dzielenia majątku, spadku, darowizny. W dokumencie muszą się znaleźć takie informacje jak: podstawy prawne przeprowadzanych czynności, charakterystyka rynku nieruchomości, rozwiązania merytoryczne oraz wyjaśnienie dokonanych obliczeń i ostatecznego wyniku.

To nie wszystko. Operat szacunkowy lokalu mieszkalnego zawiera w sobie również odpowiednie klauzule, które mogą wskazywać na szczególne okoliczności wykonywania wyceny. Operat będzie wtedy kompletny, jeśli dołączy się do niego dokumenty, z których rzeczoznawca korzystał podczas jego spisywania. Jeżeli mamy okazję uczestniczyć w tych czynnościach, sprawdzajmy, czy nie zostały w tym miejscu popełnione żadne błędy. Pamiętajmy też, że kwota, na jaką została ostatecznie wyceniona nieruchomość, powinna być wyrażona w pełnych złotych lub w zaokrągleniu do tysięcy.

Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy musi zawierać określone elementy. Jednym z nich jest określenie jaki to rodzaj nieruchomości, jaki jest numer księgi wieczystej. Poza tym powinien zawierać wypis z rejestru gruntów oraz wypis z mapy ewidencyjnej. Dokument powinien zawierać informację o celu wyceny. To bardzo istotny element, który rzeczoznawca powinien określić. W operacie szacunkowym znajdziemy też informację o tym, na jakiej podstawie dana osoba sporządza wycenę oraz to na jakiej podstawie ją wykonuje, z jakich źródeł korzysta, by opisać nieruchomość.

Jest to szczególnie istotne, gdyż operat zawiera szczegółowy opis nieruchomości, jej stan fizyczny jak i prawny, w jaki sposób jest użytkowana. Ważne są daty. Dokument z wyceną powinien zawierać datę sporządzenia wyceny, datę oględzin nieruchomości, datę określenia wartości nieruchomości. I najważniejszy element to oczywiście obliczenia dotyczące wartości nieruchomości.

Rozbieżne opinie rzeczoznawców

Niewykluczone, że wycena nieruchomości zakończy się dwiema rozbieżnymi opiniami, co do jej wartości – co wtedy? W takiej sytuacji do akcji wkracza organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Bada powstałe niezgodności i ocenia, czy wyceny zostały prawidłowo przeprowadzone i sporządzone – zgodnie z  prawem i narzuconymi standardami zawodowymi. W wątpliwość może również zostać poddany cel wykonania jednej ze spornych wycen lokalu. Ostatecznie, w terminie max. do 2 miesięcy, dwóch niezależnych rzeczoznawców wydaje werdykt. Jeśli stwierdzone zostanie, że żadna wycena nie jest zgodna, opinia o wartości lokalu staje się nieważna, a informacja o tym musi być publikowana na stronie internetowej rzeczoznawców majątkowych przez kolejne 12 miesięcy.

Wycena mieszkania też ma datę ważności

Kiedy wiadomo już, która wycena majątkowa jest właściwa, pora ustalić, jak długo będzie ważna. Operat szacunkowy, używany do celów, do których został stworzony, może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Co wpływa na skrócenie tego terminu? Między innymi zmiana celu wyceny oraz stanu lokalu. Aktualność operatu potwierdza odpowiedzialny za niego rzeczoznawca majątkowy. Trzeba przy tym zaznaczyć, że po upływie wskazanego czasu nie trzeba sporządzać kolejnego operatu – ten sam rzeczoznawca po raz kolejny musi po prostu potwierdzić ten sam dokument.

Opinia czy operat szacunkowy?

Należy wiedzieć, że operat szacunkowy nieruchomości to nie jedyna metoda uzyskania wyceny lokalu. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzić zwykłą opinię, w której ją zawrze. Wiąże się to jednak z pewnym ryzykiem. Istnieją przypadki, kiedy nie będzie ona miała takiej mocy prawnej, jak operat szacunkowy. Choć niewątpliwie wycena lokalu w tym przypadku będzie tańsza. Skoro już jesteśmy w temacie cen, sprawdźmy…

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Najdroższa jest niewiedza, więc zanim zaczniemy rozglądać się za odpowiednim rzeczoznawcą majątkowym, zróbmy małe rozeznanie. Dowiedzmy się przede wszystkim, ile mniej więcej może kosztować wybrana przez nas nieruchomość. Taka informacja przyda nam się też potem w banku, kiedy będziemy wnioskować o przyznanie kredytu. Wycena zależy także od wielu czynników. Najważniejszy jest poziom skomplikowania oraz dostępność dokumentów.

Sporządzenie pełnego operatu szacunkowego to koszt ok. 500 zł. Na niektórych stronach internetowych znajdziemy kalkulatory, które pozwolą nam +/- oszacować koszty. Obniżymy go, jeśli poprosimy rzeczoznawcę majątkowego o uproszczoną wycenę lokalu mieszkalnego. Wtedy powinniśmy się zamknąć w kwocie ok. 200 zł. A jeśli sami zajmiemy się tym tematem (choć nie da się ukryć, że będzie to wymagało wiele wysiłku), koszty spadną do zera. W tym miejscu jeszcze jedna ważna uwaga. Jeśli zależy nam na minimalizacji kosztów, wynajmijmy rzeczoznawcę na własną rękę, a nie decydujmy się na takiego, którego przysyła bank. Za takiego eksperta nie tylko zapłacimy więcej, ale też nie będziemy mieli żadnego wpływu na wygląd operatu i dalszy przebieg zdarzeń. 

Pamiętajmy tylko, że nie każdy wybrany przez nas rzeczoznawca będzie zaakceptowany przez bank. To jedyny minus takiego posunięcia. Nie dyskredytujmy przy tym takich specjalistów, działają tak samo legalnie, jak ci związani z bankami. Rzeczoznawca majątkowy to zawód regulowany, więc aby go wykonywać i posiadać uprawnienia, należy mieć zdane odpowiednie egzaminy. Lista takich osób jest dostępna na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Koszt usługi zależy również od innych czynników. Przykładowo operat szacunkowy mieszkania Wrocław podaje informacje, że cena może się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości, nakładu pracy oraz terminu realizacji. Warto również zaznaczyć, że usługi udzielane w większych miastach mogą wiązać się z większym kosztem niż w przypadku mniejszych miejscowości. Operat szacunkowy nieruchomości Wrocław może być znacznie droższy niż ten, który kieruje swoją ofertę do mieszkańców małych miast.

Jak przygotowywana jest wycena?

Rzeczoznawca podczas wyceny lokalu nie będzie brał pod uwagę, że mieszkanie, które chcemy kupić, jest odmalowane, umeblowane i pełne cennych rzeczy. Dla niego będzie się liczyło położenie (lokalizacja), kondygnacja (teraz wiadomo, dlaczego mieszkania na czwartym piętrze, w bloku bez windy, są tańsze), powierzchnia, stan prawny lokalu, wysokość czynszu i rozkład pomieszczeń. Wartość wybranej nieruchomości będzie określał za pomocą jednej z trzech metod: metody porównywania parami, korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku.

Tak naprawdę każda z nich może (nie musi!) zafałszować rzeczywistą wartość lokalu, ale nie mamy na to żadnego wpływu. Ważna dla nas jest informacja, że liczba, widoczna na ostatniej stronie operatu szacunkowego, będzie dla banku świętością i to na tej podstawie, prócz wiedzy o zdolności kredytowej, udzieli nam długoterminowej pożyczki. Najlepiej więc, jeżeli kwota, na jaką wyceniono lokal, będzie wyższa od tej, za którą go kupiliśmy. Powód jest prozaiczny. Dzięki temu pieniądze z jednego kredytu starczą nam także na remont nieruchomości.

Morał jest krótki i wszystkim znany…

…bez operatu kredytu nie mamy. Zależność jest ścisła. Operat szacunkowy to dokumentacja dotycząca postępowania rzeczoznawcy majątkowego. Od wyników jego pracy zależy, czy bank przyzna nam kredyt na lokal mieszkalny. Im rzetelniej i staranniej operat zostanie sporządzony, tym większa szansa, że zyska aprobatę naszego przyszłego kredytodawcy.