Ile wziąć kredytu na budowę domu? Jak obliczyć kredyt na dom?

W jaki sposób można oszacować koszt kredytu pod budowę domu?

Wysoka niepewność, inflacja oraz rosnące ceny materiałów sprawiają, że obecnie trudno jest dokładnie zaplanować koszty, w których zamknie się budowa nieruchomości. Jednak takie informacje – nawet potencjalne – są niezbędne dla banku, aby przyznał kredyt na budowę domu. Podczas szacowania kosztów budowy warto wziąć pod uwagę cały proces inwestycyjny i opisać wszystkie jego etapy. To pozwoli łatwiej i znacznie dokładniej określić maksymalną sumę kosztów. Eksperci budowlani wyróżniają 6 etapów – od wytyczenia fundamentów aż po zakończenie inwestycji:

1. Stan zerowy – obejmuje roboty ziemne, wykopanie fundamentów i stworzenie izolacji,
2. Stan surowy otwarty – postawienie ścian nośnych i działowych. Na tym etapie ekipa budowlana tworzy stropy oraz schody,
3. Stan surowy zamknięty – obejmuje konstrukcję dachu oraz wykonania stolarki drzwiowej i okiennej,
4. Montaż instalacji – poprowadzenie przewodów elektrycznych, stworzenie centralnego ogrzewania i sieci wodno – kanalizacyjnej,
5. Stan wykończeniowy – wymaga położenia tynków, pomalowanie ścian oraz elewacji. Na tym etapie budowlańcy wykańczają posadzki i podłogę,
6. Pozostałe prace wykończeniowe – stawianie płotu, instalacja przyłączy i zagospodarowanie terenów zielonych.

Tworząc ostateczny kosztorys warto wziąć pod uwagę, jakie są aktualne ceny surowców i materiałów budowlanych. W tym wypadku najlepiej jest przeszacować te ceny w górę – nawet o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent, aby wyprzedzić tym samym wskaźnik inflacji. Rezerwa budżetowa w wysokości 20% – 30 % zakładanych kosztów jest całkiem dobrym pomysłem. Proces inwestycyjny może trwać od kilku miesięcy do nawet dwóch lat, dlatego w tym czasie ceny mogą zmienić się jeszcze wielokrotnie. 

Szacując, ile potrzeba kredytu na budowę domu warto sprawdzić, jakie ceny wybudowania 1m2 występują w najbliższej okolicy. W tym celu można dotrzeć do cenników lokalnych firm budowlanych i podpytać inwestorów, którzy niedawno wybudowali swoją nieruchomość w pobliżu. Jednym z rozwiązań jest skorzystanie z gotowego kalkulatora budowy domu, który pozwoli na lepsze rozeznanie się w kosztach budowy nieruchomości. Jednak nie warto brać tego za pewnik i potraktować to jako wstęp do stworzenia bardziej szczegółowej kalkulacji obejmującej:

• koszt zakupu działki,
• koszty materiałów budowlanych,
• koszty robocizny,
• koszty administracyjne (pozwolenie na budowę, usługi geodezyjne),

Wpływ zdolności kredytowej na możliwości inwestora

Decydując o tym, czy przyznać kredyt pod budowę domu, bank będzie starał się prześwietlić wszystkie dochody, wydatki oraz koszty stałe po stronie inwestora. Zdolność kredytowa jest także szacowana na podstawie liczby osób zamieszkujących gospodarstwo domowe, dotychczasowej historii kredytowej klienta i jego aktualnych zobowiązań.

Warto pamiętać, że maksymalna wysokość raty kredytu nie powinna przekraczać połowy wynagrodzenia, jakie przypada na każdego członka w gospodarstwie domowym. Jednocześnie zdolność nie będzie uwzględniała kosztów, które są istotne z punktu widzenia inwestora, czyli chociażby opłacania najmu dla osób budujących swój dom.

Wartość zdolności kredytowej może różnić się w zależności od banku, który prowadzi analizę dla swojego klienta. W każdej instytucji panują nieco inne zasady, które mogą wpływać na ostateczny wynik wartości udzielonego kredytu. Może dojść do sytuacji, w której jeden bank szacuje zdolność na 430 tysięcy złotych, podczas gdy inny będzie określał ją na poziomie 0,5 miliona złotych. Podczas starania się o kredyt na budowę domu warto dysponować wkładem własnym, co także zwiększa możliwości kredytowania i znacznie podnosi zdolność kredytową. Możliwy jest także kredyt bez wkładu, ale w tym przypadku koszt spłaty kredytu będzie wyższy.

Jakie dokumenty są niezbędne, aby móc starać się o kredyt?

Podstawą do starania się o kredyt na budowę domu jest przedstawienie bankowi kosztorysu budowy. To dokument sporządzany przez inwestora, w tworzeniu którego może pomóc rzeczoznawca lub kierownik budowy. 

Ostateczny kształt kosztorysu – zestaw kategorii prac budowlanych i ich wycena może zależeć od wymagań instytucji finansowej. Bank może zażyczyć sobie podpisy osób, które biorą udział w tym przedsięwzięciu. Może także narzucić wymóg określenia wszystkich kwot, jakie będą składały się na całkowity koszt inwestycji. 

To właśnie na podstawie kosztorysu i aktualizacji w postępach budowy instytucja finansowa wypłaca kolejne transze kredytu – tj. sumy przypadające na każdy kolejny etap. Kosztorys nie musi obejmować dokładnie wszystkich cen, które mogą być zmienne, ale część z nich powinna być podana.

Większość banków wymaga również przedstawienia projektu budowlanego oraz dokumenty o charakterze finansowym:

• zaświadczenie o wielkości uzyskiwanych dochodów,
• zaświadczenie o zatrudnieniu lub zeznanie podatkowe – w przypadku prowadzenia firmy,
• akt własności działki budowlanej (akt notarialny lub wpis z księgi wieczystej),
• pozwolenie na rozpoczęcie budowy.

Kredyt na budowę domu – jak wygląda jego uruchomienie?

Szukanie kredytu na dom może być czasochłonne i zależy od kilku czynników. Dobra znajomość tego procesu pomoże się do niego przygotować i sprawi, że nie będzie taki skomplikowany. Oto, jak powinny wyglądać etapy starania się o kredytu budowlanego:

1. Analiza własnej zdolności kredytowej,
2. Wybór projektu budowlanego,
3. Analiza ofert kredytowych na rynku,
4. Zebranie niezbędnych dokumentów – dowodu tożsamości, dokumentów finansowych oraz tych dotyczących inwestycji,
5. Złożenie wniosku o kredyt,
6. Decyzja kredytowa banku,
7. Otrzymanie pierwszej transzy kredytu.

Warto zdawać sobie sprawę, że kredyt budowlany może obejmować także inne koszty, które są wymagane przez banki – to m.in. ubezpieczenie kredytu lub koszty analizy zdolności kredytowej.