Wykup mieszkania komunalnego –  co warto wiedzieć na ten temat?

Czym jest mieszkanie komunalne?

Mieszkanie komunalne to lokal, którego właścicielem jest gmina. Jest on przydzielany osobom, które spełniają ściśle określone kryteria. Takie wymagania mogą nieco różnić się w poszczególnych gminach czy miastach. 

Tego typu lokale jednak przysługują zazwyczaj osobom, które nie dysponują odpowiednimi środkami finansowymi pozwalającymi im na najem nieruchomości na rynku prywatnym. Często muszą spełniać również kryterium dochodowe, czy dotyczące liczby dzieci. Nie mogą też posiadać innej nieruchomości mieszkalnej. W niektórych przypadkach kryterium przyznania mieszkania komunalnego jest także okres zamieszkania na terenie danej gminy lub miasta.

Kiedy można wykupić mieszkanie komunalne?

Nie zawsze można wykupić konkretne mieszkanie komunalne, ponieważ to miasto lub gmina decydują o tym, czy dana nieruchomość może zostać nabyta przez najemcę, czy też nie. Zazwyczaj jednostki takie co roku określają pewną pulę mieszkań komunalnych, które mogą zostać wykupione przez osoby spełniające ściśle określone kryteria. Miasta najczęściej wyprzedają starsze lokale po to, aby pozyskać środki na budowę lub remont kolejnych lokali, lub realizację innych założonych przez siebie celów. Zazwyczaj gmina publikuje ogłoszenie w sprawie wykupu mieszkań.

Kto może wykupić mieszkanie komunalne?

Gmina, publikując ogłoszenie w sprawie wykupu mieszkań komunalnych na danym terenie, w takim obwieszczeniu uwzględnia wszystkie kryteria, jakie należy spełnić, aby móc kupić taką nieruchomość. Zazwyczaj dotyczą one przede wszystkim długości zamieszkania przez lokatora w takim obiekcie. 

Większość gmin określa minimalny czas najmu, jako okres powyżej 5 lat. Chociaż w niektórych miastach możliwość wykupu mieszkania mają lokatorzy, którzy są w nim zameldowani i zamieszkują go przez dłuższy czas  – 10 a nawet 20 lat. 

Warto wiedzieć, że decydując się na wykupienie mieszkania komunalnego, trzeba liczyć się z pewnymi ograniczeniami, na przykład przez okres pięciu lat po kupnie takiej nieruchomości, jej właściciel nie ma prawa do sprzedaży takiego lokalu, ponieważ takie działanie może się wiązać z utratą bonifikaty, a dodatkowo koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy właściciel chce przekazać takie mieszkanie rodzinie.

Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego?

Wykup mieszkania komunalnego jest zazwyczaj bardzo opłacalny. Cena za metr takiego lokalu jest więc znacznie niższa niż ta, którą musielibyśmy zapłacić na rynku zarówno pierwotnym, jak i wtórnym. Jeszcze do niedawna tego typu lokale były sprzedawane z ogromną zniżką, sięgająca nawet 90%. Obecnie nabywca może liczyć na bonifikatę rzędu 50-80%. Cena mieszkania jest uzależniona od szeregu różnych czynników, między innymi:

• metrażu lokalu,
• lokalizacji obiektu,
• daty oddania budynku do użytku,
• wartości mieszkania,
• stanu nieruchomości,
• polityki gminy.

Czasami cena zależy też od długości okresu wynajmowania takiego lokalu przez osobę, która wyraziła chęć jego wykupienia. Dodatkowo poza koniecznością pokrycia kosztów mieszkania przeznaczonego do wykupu, lokator musi liczyć się z koniecznością poniesienia również innych wydatków, między innymi zapłaty za usługę sporządzenia aktu notarialnego czy opłacenie wpisu do księgi wieczystej. Osoby, które wykupują mieszkanie komunalne, są jednak zwolnione z konieczności opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wykup mieszkania komunalnego a kredyt hipoteczny

Wykup mieszkania pomimo dużej bonifikaty ze strony miasta lub gminy, dla wielu lokatorów może być problem ze względu na konieczność zgromadzenia mimo wszystko, dość sporych nakładów finansowych. Wiele osób w takiej sytuacji zastanawia się, czy możliwy jest kredyt hipoteczny na wykup mieszkania komunalnego. 

Otóż tak, kupno takiego lokalu można sfinansować dzięki środkom otrzymanym z banku. Taki kredyt niewiele różni się od tego, który zaciągany jest w przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego. W takiej sytuacji jednak kredytobiorca zobowiązany jest do dostarczenia do banku pewnych dokumentów z gminy.

Bardzo często kredyt hipoteczny na wykup mieszkania komunalnego oferowany jest na bardziej atrakcyjnych warunkach. Klienci mogą więc nierzadko liczyć na niższe oprocentowanie czy opłaty. Co więcej, jeżeli najemca dysponuje pewnym kapitałem lub koszt wykupu mieszkania nie jest bardzo wysoki, może taką inwestycję sfinansować, korzystając z kredytu gotówkowego.

Wśród dokumentów, które należy zgromadzić, składając wniosek o kredyt hipoteczny na mieszkanie komunalne wymienia się:

• odpis z księgi wieczystej dla takiej nieruchomości,
• potwierdzenie wartości mieszkania,
• oświadczenie od gminy,
• umowę sprzedaży mieszkania.

Lista wymaganych dokumentów może się różnić, w zależności od tego, w jakim banku będziemy chcieli złożyć wniosek o ten typ finansowania.

Czy można wykupić mieszkanie socjalne?

Osoby, które zamieszkują lokale socjalne, często zastanawiają się, czy skoro mieszkania komunalne w pewnych sytuacjach mogą zostać wykupione to, czy można wykupić też mieszkanie socjalne. Otóż tutaj sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Mieszkania socjalnego nie można wykupić, ponieważ jest ono z założenia przeznaczone dla osób żyjących w skrajnym ubóstwie. Umowa najmu takiego lokalu jest zawierana na pewien okres z możliwością jej przedłużenia.

Jak wykupić mieszkanie komunalne?

Osoby, które chcą wykupić mieszkanie komunalne, w pierwszej kolejności powinny sprawdzić, czy mają taką możliwość. Dobrze jest odwiedzić stronę internetową gminy lub miasta i zwrócić uwagę na to, czy pojawiły się komunikaty o możliwości wykupu mieszkania. Jeżeli nie, wówczas można złożyć wniosek samodzielnie. Musimy jednak liczyć się z tym, że może on być odrzucony. Jeżeli jednak gmina daje możliwość wykupu mieszkania najemca, który otrzyma zgodę na kupno takiej nieruchomości, powinien złożyć komplet dokumentów w Urzędzie Gminy lub Miasta. 

Następnie rzeczoznawca wycenia nieruchomość, a miasto ustala zniżkę lub bonifikatę. Czasami również w tym momencie najemca może zostać poproszony o spełnienie innych warunków. Następnie miasto lub gmina ustala razem z najemcą warunki i tryb kupna mieszkania oraz spłaty należności. Umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. Kiedy zostanie podpisana, nieruchomość oficjalnie staje się własnością najemcy. Cała procedura często trwa kilka miesięcy.

Niestety nie w każdej gminie można liczyć na wykup mieszkania komunalnego. Zadanie to może być trudne zwłaszcza w przypadku miejscowości, gdzie liczba nieruchomości komunalnych jest znacznie mniejsza niż chętnych na tego typu lokal. Wówczas uzyskanie prawa do nabycia czterech kątów może nie być proste.