Kredyt hipoteczny – jak dostać i jakie są koszty?

Kredyt hipoteczny – co to jest? 

Kredyt hipoteczny stanowi umowę, w której instytucja finansowa udziela kredytobiorcy kredyt oparty o hipotekę. Oznacza to pewne ograniczenie w korzystaniu z domu lub mieszkania obciążonego hipoteką, w postaci prawa rzeczowego. Zabezpieczenie tego zobowiązania może wynikać także z odrębnych przepisów związanych z nieruchomością, która jest przedmiotem umowy kredytowej.

Środki finansowe z tego kredytu mogą być przeznaczone jedynie na zakup lub remont nieruchomości. Wszystkie zasady dotyczące przyznawania tego produktu finansowego określają przepisy ustawy z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ten typ kredytu może być udzielany jedynie przez podmioty działające na podstawie prawa bankowego. 

Podobnym produktem, który mogą udzielać inne instytucje niż banki, jest pożyczka hipoteczna. Jednak w tym przypadku działa ona na zasadach opisanych w Kodeksie Cywilnym. 

Jak dostać kredyt na mieszkanie? 

Istnieje wiele czynników, które sprawdza bank, zanim przyzna kredyt na mieszkanie. Dlatego warto, aby przyszły kredytobiorca wiedział, co może zrobić, aby odpowiednio się przygotować i zwiększyć szanse na jego przyznanie. Podstawą jest dokładne zbadanie możliwości budżetu domowego, czyli wszystkich wydatków i osiąganych dochodów. Dopiero wtedy można oszacować wysokość comiesięcznej raty i zastanowić się, jak wybrać kredyt hipoteczny.

Dla banku kluczowym wskaźnikiem jest zdolność kredytowa, która określa, czy kredyt hipoteczny zostanie w pełni spłacony. Poza samym budżetem kredytobiorcy instytucje finansowe biorą pod uwagę jeszcze inne okoliczności, które wpływają na decyzję o przyznaniu kredytu. Należą do nich:

• wiek kredytobiorcy – banki preferują klientów, którzy nie skończyli jeszcze 35 roku życia. Powodem takiej polityki jest fakt, że kredyt hipotecznych zaciąga się zwykle na 30 – 35 lat, tak aby w momencie jego spłaty kredytobiorca miał maksymalnie 75 lat. Im starszy wiek dłużnika, tym większe ryzyko dla banku,
• historia kredytowa – wpływa na wiarygodność dłużnika. Jeśli zaciągał inne pożyczki i kredyty w przeszłości i spłacał je terminowo to jest bardziej przewidywalny dla instytucji kredytowej,
• rodzaj zatrudnienia – instytucje finansowe preferują umowy o pracę jako najbardziej stabilny typ zatrudnienia,
• dotychczasowe zobowiązania – wszystkie pożyczki lub kredyty, które posiada klient w momencie starania się o kredyt hipoteczny.

Zdolność kredytowa obejmuje również zasadę, według której wysokość raty nie powinna przekroczyć większej kwoty niż 50% – 65% miesięcznych dochodów kredytobiorcy. 

Dodatkowo warto wiedzieć, jakie dokumenty należy przedstawić bankowi do kredytu hipotecznego. Najważniejszy jest dokument tożsamości, czyli dowód osobisty. Do tego dochodzą źródła potwierdzające osiąganie dochodów, czyli zaświadczenie o zarobkach lub umowa o pracę. Ostatnią kategorię stanowią dokumenty poświadczające kupno nieruchomości – akty notarialne i odpisy z księgi wieczystej.

W którym banku można najłatwiej dostać kredyt hipoteczny?

Trudno jest jednoznacznie określić, w którym banku można najszybciej otrzymać kredyt na budowę domu. Jednak można częściowo przybliżyć niezbędne warunki, których spełnianie znacząco zwiększa decyzję o przyznaniu kredytu. Należą do nich:

• korzystanie z wielu produktów w konkretnej instytucji – banki oferują lepsze warunki dla klientów, którzy w większym stopniu korzystają już z ich oferty. Posiadanie konta osobistego, karty kredytowej lub ubezpieczenia pozwala o staranie się o kredyt na preferencyjnych warunkach. Jest to tzw. cross selling,
• wysoka zdolność kredytowa – jest kluczowa dla każdej instytucji, w której klient stara się o sfinansowanie zakupu lub budowy własnej nieruchomości,
• posiadanie wkładu własnego – pozwala obniżyć koszt kredytu i jest korzystna dla banku, który ponosi mniejsze ryzyko kredytowe.

Najłatwiej jest sprawdzić, gdzie można otrzymać kredyt hipoteczny dla młodych w rankingach i na stronach, które porównują różne oferty bankowe. To właśnie na tych stronach można znaleźć informacje o instytucjach do których warto się udać po dofinansowanie zakupu wymarzonej nieruchomości.

Jakie są najważniejsze koszty kredytu hipotecznego?

Najważniejsze koszty kredytu hipotecznego obejmują przede wszystkim prowizję oraz oprocentowanie. Ta pierwsza kategoria jest łatwa do określenia. Najczęściej stanowi procentową część wielkości kredytu, którą ustala bank i jest pobierana w całości tuż po podpisaniu umowy kredytowej. Jednak w przypadku oprocentowania jest to nieco trudniejsze, ponieważ składa się z 2 elementów:

• wielkości WIBOR-u – zmiennej stawki, która określa koszty udzielania pożyczek między bankami. Wysokość WIBOR-u zależy od wysokości stóp procentowych, o której decyduje Narodowy Bank Polski (NBP) oraz Rada Polityki Pieniężnej (RPP),
• marży banku – jest to stała wartość, określana indywidualnie przez instytucje finansowe.

Kolejne opłaty, które składają się na całkowity koszt kredytu to koszty okołokredytowe. W tej kategorii znajdą się pewne wydatki, jakie ponosi bank, ale także wynikające z konieczności wyceny nieruchomości, poniesienia różnych opłat w sądzie lub w urzędzie skarbowym. 

Najczęściej bank ubezpiecza kredyt i wystawia promesę kredytową, czyli obiecuje kredytobiorcy, że udzieli mu finansowania zakupu nieruchomości. Dalsze koszty obejmują głównie opłaty związane z zakupem mieszkania, kosztami notarialnymi oraz dodatkowe ubezpieczenia, które można zawrzeć w koszcie kredytu. Kredytobiorca może ubezpieczyć się od ryzyka utraty pracy, zniszczenia bądź uszkodzenia nieruchomości oraz od innych zdarzeń losowych.

Kredyt na mieszkanie – z wkładem czy bez wkładu?

Przy okazji starania się o kredyt hipoteczny, można spotkać takie pojęcie, jak wkład własny. To nic innego jak oszczędności kredytobiorcy, które pragnie on przeznaczyć na spłatę części kredytu. Banki preferują klientów posiadających gotówkę, ponieważ stwarzają dla nich mniejsze ryzyko niespłacenia kredytu.

Zgodnie z ostatnią rekomendacją, czyli zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), w roku 2023 najlepiej jest dysponować 20% wkładem własnym. W przypadku, jeśli kredytobiorca ma niższe oszczędności – np. ma 10% wkładu, to powinien wykupić ubezpieczenie przeznaczone do wkładu o niskiej stopie. Można także zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Jednak w tym przypadku należy liczyć na pomoc z rządowego programu Polski Ład, który przewiduje sfinansowanie wkładu do wysokości 20% kredytu ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Jest to kwota maksymalnie do 100 tysięcy złotych.