Czy inwestowanie w nieruchomości wciąż się opłaca? Najpopularniejsze formy inwestycji w nieruchomości

W czasach wysokiej inflacji wartość nabywcza pieniądza szybko spada. Sposobem na uniknięcie dewaluacji oszczędności jest ich zainwestowanie. Pośród wielu możliwości, jedną z najpopularniejszych i uważanych za szczególnie opłacalne pozostaje inwestycja w nieruchomości. Nawet na tym pozornie wąskim polu inwestor musi dokonać wyboru między różnymi strategiami. Przyjrzymy się najpopularniejszym z nich: ich wadom, zaletom oraz potencjalnym zyskom.

Czy inwestycja w nieruchomości się opłaca?

Ceny nieruchomości – zwłaszcza mieszkań – w ciągu ostatnich lat wciąż rosną. Na taki stan rzeczy wpływa między innymi wysoki popyt, swego rodzaju „moda” kupowania mieszkań na wynajem krótkoterminowy, ale także takie czynniki, jak np. wojna w Ukrainie (w wyniku której do Polski przybyły setki tysiące imigrantów, poszukujących lokali) czy nowa oferta kredytów „na 2%”. 

Według danych Cenatorium średnia cena transakcyjna mieszkania (do 35 mkw.) za metr kwadratowy w II kwartale 2023 wynosiła:

– w Warszawie 13 203 – wzrost o 8,3% w skali roku

– w Krakowie 11 997 – wzrost o 5,6% w skali roku

– w Poznaniu 9 431 – wzrost o 8,4% w skali roku

– w Łodzi 7 767 – wzrost o 9,2% w skali roku.

Wartość mieszkań wciąż rośnie. Coraz wyższe są także ceny najmu – według danych portali nieruchomościowych średnia cena najmu mieszkania  w Krakowie wzrosła między 2022 a 2023 o około 11%. W porównaniu z 2021 – jest wyższa nieomal o 50%. Z jednej strony nieruchomości mogą więc być traktowane jako dobra inwestycja, alternatywna wobec trzymania pieniędzy np. na lokatach bankowych. Z drugiej – coraz wyższe są nie tylko ceny lokali, ale także koszty ich utrzymania (m.in. opłaty eksploatacyjne), a pompowana od kilku lat bańka mieszkaniowa może z czasem pęknąć. Na to, że może dojść do zahamowania wzrostu cen nieruchomości, wskazują dane z zachodniej Europy. Jak donosi Eurostat – ceny mieszkań w Unii spadają (a w Niemczech spadek ten sięgnął już 9,9% rok do roku). Na podobną tendencję wskazuje także raport UBS Global Real Estate, według którego realne ceny nieruchomości spadają w 7 z 25 przebadanych miast. Zjawisko to związane jest m.in. z inflacją i wysokim oprocentowaniem kredytów. O ile w Polsce kredyt na „2%” sprzyja utrzymaniu tendencji wzrostowej, o tyle ceny osiągnęły już pułap, na którym zakupy inwestycyjne stają się coraz mniej opłacalne, a popyt zaczyna spadać.

Te czynniki, w połączeniu z dynamicznymi zmianami na rynku nieruchomości, sprawiają, że niektóre formy inwestycji mogą okazać się bardzo opłacalne, inne jednak tracą na atrakcyjności.

Najpopularniejsze formy inwestycji w nieruchomości

Wśród najpopularniejszym form inwestycji w nieruchomości można wskazać:

• Tzw. House flipping – zakup mieszkania w celu odsprzedaży po remoncie
• Kupno pod wynajem – długo i krótkoterminowy
• Crowdfunding
• Condohotele
• Metody alternatywne – inwestycja w Fundusz, udzielający pożyczek pod zastaw nieruchomości
• Inwestowanie w nieruchomości za pośrednictwem spółek giełdowych.

Flipping – kim są „flipperzy” i czy opłaca się zostać jednym z nich?

Flipperzy to osoby, które zakupują nieruchomość po to, by odsprzedać ją z zyskiem. Kartki, które właściciele nieruchomości znajdują w skrzynkach pocztowych, o treściach takich jak „rodzina kupi swoje pierwsze mieszkanie za gotówkę”, często są zostawiane właśnie przez nich. Flipperzy zazwyczaj starają się podnieść wartość zakupionej nieruchomości – na przykład przez jej remont albo ustabilizowanie sytuacji prawnej. Ich celem jest zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej, chętnie więc szukają mieszkań wymagających prac remontowych, z niejasną sytuacją prawną lub sprzedawanych przez osoby niezorientowane w realiach rynku.

Raport „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym”, analizujący tę praktykę na przestrzeni lat 2006 – 2020, wskazuje, że zyskało ono na popularności w roku 2017. Już rok później transakcje kupna i sprzedaży tego typu stanowiły około 6%. 

Szacuje się, że na odsprzedaży mieszkania w ramach flippingu można zarobić 10 – 15%, a w niektórych przypadkach – nawet 20%. Czy to oznacza, że house flipping jest opłacalny? Dla doświadczonego flippera – z pewnością. Kupno mieszkania w celu odsprzedaży to jednak inwestycja, która wymaga dużej wiedzy i umiejętności. W tym rodzaju praktykach kryją się następujące pułapki:

• Osoba, która planuje zakup mieszkania na odsprzedaż, musi posiadać dużą wiedzę na temat nieruchomości, prawa oraz finansów – w innym wypadku wyszukanie odpowiedniego lokalu oraz jego odsprzedaż z zyskiem będą trudne, jeśli nie niemożliwe,
• Podniesienie wartości nieruchomości wymaga czasu, pracy, a nierzadko też albo umiejętności w zakresie prac remontowych, albo sprawdzonych kontaktów w branży budowlanej,
• Ze względu na duży popyt na nieruchomości oraz rosnącą świadomość na temat cen mieszkań, coraz trudniej znaleźć mieszkanie w atrakcyjnej cenie. To obniża zarówno stopę zwrotu z inwestycji, jak i podnosi próg wejścia,
• Trzeba pamiętać o niuansach prawnych i podatkowych,
• Sytuacja na rynku nieruchomości jest trudna do przewidzenia, zwłaszcza dla osób bez specjalistycznej wiedzy.

Flipping jest więc dobrą opcją, ale dla osób posiadających dużą wiedzę, doświadczenie i gotowość do zainwestowania pieniędzy, czasu i pracy własnej. O ile doświadczony flipper może liczyć na zwrot inwestycji nawet w okolicach 20%, o tyle osoba chcąca kupić mieszkanie na sprzedaż po raz pierwszy, ryzykuje, że nie tylko nie zyska, ale wręcz straci.

Kupno mieszkania na wynajem krótko i długoterminowy

Kupno mieszkania na wynajem to jedna z najpopularniejszych form inwestowania. Wynika to ze stałego w ostatnich latach wzrostu cen nieruchomości oraz cen najmu. Taka inwestycja jest rozpatrywana w kategoriach długoterminowych – ma zwrócić się na przestrzeni lat, a spodziewana rosnąca wartość mieszkania ma w teorii zabezpieczać przed stratą środków (dzięki możliwości jego sprzedaży).

To rozwiązanie, chociaż w tej chwili opłacalne, ma wiele wad. Pośród nich można wymienić:

• Brak rozwiązań prawnych, które dostatecznie zabezpieczałyby interes zarówno najemcy, jak i najmującego – eksmisja niepłacących lokatorów jest w Polsce trudna i sprawy tego typu często ciągną się przez lata, gdy jednocześnie to właściciel mieszkania zobowiązany jest m.in. do opłacania czynszu, i nie osiąga przychodów z najmu,
• Inwestycja tego typu zwraca się latami i wymaga stałego doglądania – zwłaszcza w przypadku najmu krótkoterminowego,
• Wysoki próg wejścia – zakup mieszkania na wynajem opłaca się tym bardziej, im wyższy wkład własny inwestującego. Poza wydatkami na sam zakup lokalu, konieczne jest także m.in. jego urządzenie,
• Niepewność sytuacji długoterminowej – ceny najmu oraz mieszkań w tej chwili rosną, ale ten stan rzeczy może zmienić się w ciągu kolejnych lat (np. w razie wprowadzenia wyższego podatku dla właścicieli kilku mieszkań). 

Crowdfunding nieruchomościowy  -„tłum” finansujący inwestycję

Crowdfunding nieruchomościowy polega na współfinansowaniu inicjatywy nieruchomościowej – np. budowy bloku mieszkalnego przez grupę niepowiązanych ze sobą osób. Najczęściej wpłacają one środki na konkretny projekt, za pomocą specjalnej platformy.

Crowdfunding nieruchomościowy jest zjawiskiem stosunkowo nowym – tego typu inicjatywy zaczęły pojawiać się około 2010 roku – ale szybko zyskującym na popularności. Pierwsza polska platforma crowdfundingu na rynku nieruchomości powstała w 2015 roku, obecnie jednak istnieje więcej instytucji pośredniczących w crowdfundingu. Ta forma inwestycji może przyjmować różne postacie. Jedna z popularniejszych to udzielanie przez kilka podmiotów „pożyczki” na realizację konkretnego projektu za pomocą specjalizującej się w takim pośrednictwie firmy. 

Crowdfunding ma stosunkowo niski próg wejścia. Wciąż jednak wymaga pewnej wiedzy i zaangażowania inwestora – przede wszystkim przy wybieraniu projektu, w który zostaną zainwestowane pieniądze. Problemy z realizacją inwestycji (np. ogłoszenie upadłości przez dewelopera) skutkują utratą pieniędzy.

Spodziewane zyski z crowdfundingu są różne: zależne od jego formy, rodzaju inwestycji oraz zainwestowanej kwoty.

Inwestycja niebezpośrednia – Fundusz Hipoteczny Yanok

Alternatywą wobec bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, jest zainwestowanie w firmę, która udziela finansowania przedsiębiorcom z zabezpieczeniem hipotecznym. W takim układzie inwestor nie przeznacza pieniędzy na konkretny projekt – nie musi posiadać więc specjalistycznej wiedzy o rynku nieruchomości i niekoniecznie potrzebuje doświadczenia w inwestowaniu. Taka forma inwestycji nie wymaga także dużego zaangażowania czasu. 

Fundusz Hipoteczny Yanok to pierwsza, niezależna firma, działająca na takich zasadach. Osoby prywatne albo przedsiębiorcy mogą zdecydować się na zainwestowanie pieniędzy w Fundusz na procent. Zysk z tego typu inwestycji waha się od 10% do 14% procent w skali roku – w zależności od wybranej opcji. 

Fundusz Hipoteczny Yanok udziela pożyczek przedsiębiorcom – wspierając tym samym rozwój polskich firm. Pożyczki Yanok zabezpieczane są na nieruchomościach. Zabezpieczenie hipoteczne to rozwiązanie, które wybrano w celu zwiększenia standardów bezpieczeństwa. Wartość udzielonego finansowania może wynosić maksymalnie 50% wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie pożyczki. Staranna weryfikacja wniosków oraz zabezpieczeń ma na celu zminimalizowanie poziomu ryzyka.

15.09.23 z okazji 8-lecia Funduszu Hipotecznego Yanok uruchomiono specjalną, dwuletnią Inwestycję Jubileuszową. Jej oprocentowanie w skali pierwszego roku wynosi 16%, a w skali drugiego – 14%. Zyski wypłacane są kwartalnie, a minimalna wartość inwestycji to 50 000 złotych. Promocja potrwa do 15.12.23 lub do odwołania.

Artykuł sponsorowany